Decreto "Salva Casa": verso una nuova stagione di semplificazioni. Sanzioni più leggere, addio alla doppia conformità e procedure più rapide

Il percorso di riforma avviato con il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 — meglio noto come decreto Salva Casa — continua a produrre effetti significativi nel settore edilizio. Alla cornice normativa già delineata si aggiungono, infatti, ulteriori misure previste in sede di Legge di Bilancio, che promettono un cambiamento strutturale nella gestione delle irregolarità edilizie, con vantaggi concreti per proprietari, tecnici e amministrazioni.

Una riforma articolata in quattro assi strategici

Il decreto Salva Casa nasce con l’obiettivo di fornire risposte immediate a esigenze rappresentate da istituzioni, professionisti e cittadini, agendo su quattro direttrici fondamentali:

1. Ridefinizione dei titoli abilitativi utili a comprovare lo stato legittimo degli immobili.
2. Nuova disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso, concepita per riflettere le evoluzioni sociali e abitative.
3. Semplificazione delle procedure di sanatoria, con particolare attenzione alle micro-difformità che affliggono milioni di immobili.
4. Aggiornamento degli standard edilizi, così da adeguare le norme alle trasformazioni urbanistiche e demografiche.

L’intento dichiarato del legislatore è duplice: recuperare e riportare sul mercato un patrimonio immobiliare bloccato da irregolarità spesso minime e, parallelamente, limitare il consumo di suolo favorendo il riuso dell’esistente.

La novità economica: sanzioni ridotte fino all’80%

La principale innovazione ora allo studio nella manovra finanziaria riguarda la significativa riduzione delle sanzioni per le irregolarità edilizie più frequenti, come gli interventi realizzati in assenza di Scia o in parziale difformità.
Il tetto massimo, attualmente fissato a 10.328 euro, verrebbe abbassato a 2.068 euro, con un taglio superiore all’80%.

Si tratta di una misura che punta a rendere la regolarizzazione più accessibile, riducendo il peso economico che per anni ha rappresentato un ostacolo all’emersione delle situazioni irregolari.

Procedura più snella: addio alla doppia conformità

Un altro cambiamento di rilievo riguarda l’accertamento di conformità. L’emendamento in discussione sopprime il tradizionale doppio controllo — urbanistico ed edilizio — sostituendolo con un’unica istanza di sanatoria, riducendo tempi e adempimenti.
Questo snellimento dovrebbe limitare anche il ricorso ai calcoli dell’Agenzia delle Entrate, spesso richiesti per la determinazione delle sanzioni, e che rappresentano uno dei passaggi più onerosi e lenti dell’attuale iter.

Contestualmente, si allinea tale intervento all’esigenza dei Comuni di smaltire l’enorme arretrato accumulato: una mole di pratiche edilizie che da anni paralizza gli uffici tecnici e ostacola la piena operatività del settore.

Misure a sostegno dei giovani e degli immobili ad alta efficienza energetica

In parallelo alla riforma delle sanatorie, la manovra prevede il rifinanziamento del Fondo Casa, rivolto ai mutui per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro. Sebbene già prorogato fino al 2027, il fondo potrebbe diventare più vantaggioso per chi acquista immobili ad alta prestazione energetica.

Tra le ipotesi avanzate, anche il ritorno di una detrazione del 50% dell’Iva pagata per l’acquisto di abitazioni green o per lavori di ristrutturazione finalizzati al miglioramento energetico. La detrazione sarebbe recuperabile in dieci anni tramite Irpef, secondo modalità simili a quelle già sperimentate in passato.

Tempi più rapidi: eliminato il passaggio presso l’Agenzia delle Entrate

Un’ulteriore semplificazione riguarda la determinazione dell’importo delle sanzioni: verrebbe meno l’obbligo di richiedere il calcolo agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, considerato uno dei principali fattori di rallentamento delle procedure.
Il nuovo sistema affiderebbe la quantificazione direttamente al tecnico incaricato e al Comune, consentendo così un trattamento più lineare e trasparente delle istanze di regolarizzazione.

Il complesso delle misure in esame sembra quindi orientato a inaugurare una fase di profonda modernizzazione del diritto edilizio, in cui l’obiettivo non è solo punire gli illeciti, ma favorire l’emersione delle irregolarità e la piena valorizzazione del patrimonio immobiliare nazionale.
Un passo che, se confermato, potrebbe incidere positivamente sull’intero sistema economico, dall’edilizia al mercato immobiliare, offrendo maggiore certezza del diritto e strumenti più fruibili per cittadini e professionisti.