La presenza di difetti strutturali emersi solo dopo il trasferimento della proprietà può incidere in modo significativo sul valore economico e sulla fruibilità di un immobile. Su questo terreno, da sempre fonte di contenzioso, è intervenuta una recente decisione del Tribunale di Milano che offre chiarimenti rilevanti in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta e di tutela dell’acquirente.
Con la sentenza del 6 dicembre 2025 (R.G. n. 34238/2022, Quarta Sezione civile), il giudice milanese ha riconosciuto il diritto degli acquirenti di un’abitazione a ottenere una riduzione del prezzo di compravendita a seguito dell’emersione di vizi occulti consistenti in infiltrazioni d’acqua, riconducibili a difetti dei terrazzi e della copertura dell’edificio, non rilevabili al momento del rogito notarile.
La controversia trae origine dalla vendita di una villetta, regolarmente trasferita con atto notarile. Pochi giorni dopo la consegna, gli acquirenti avevano riscontrato la comparsa di macchie di umidità nei soffitti di alcune stanze, in particolare in prossimità dei terrazzi. Successivamente, in occasione di un evento meteorologico intenso, si erano verificate ulteriori infiltrazioni provenienti dal tetto, imputate a errate pendenze e a carenze nell’impermeabilizzazione.
Gli acquirenti avevano quindi richiesto ai venditori il rimborso delle spese necessarie per il ripristino, quantificate in oltre 30 mila euro. Di contro, i venditori avevano contestato le pretese, sostenendo che l’immobile fosse stato oggetto di numerosi sopralluoghi precontrattuali e che i difetti non fossero presenti al momento della vendita. Le opere richieste venivano, inoltre, qualificate come interventi di natura estetica, mentre veniva eccepita la tardività della denuncia dei vizi.
Il Tribunale di Milano ha accolto la domanda degli acquirenti, ritenendo provato che l’immobile fosse affetto da infiltrazioni già al momento della vendita, sebbene non immediatamente percepibili. Tali difetti sono stati qualificati come vizi occulti ai sensi degli articoli 1490 e seguenti del Codice civile, in quanto non riconoscibili con l’ordinaria diligenza al momento dell’acquisto e idonei a ridurre in modo apprezzabile il valore e l’idoneità all’uso dell’immobile.
Secondo il giudice, la sussistenza di tali presupposti giustifica l’applicazione della garanzia legale, che consente all’acquirente di chiedere, in alternativa, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Nel caso di specie, è stata ritenuta proporzionata la riduzione del corrispettivo, quantificata in poco più di 20 mila euro, somma comprensiva delle spese già sostenute e di quelle stimate per gli interventi ancora necessari.
Un profilo centrale della decisione riguarda la funzione della riduzione del prezzo, che il tribunale ha ricondotto alla necessità di riequilibrare il sinallagma contrattuale, indipendentemente dalla colpa del venditore. In linea con l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, la tutela prevista dagli articoli 1490-1495 c.c. opera sul piano oggettivo, prescindendo dall’accertamento di un comportamento colpevole.
La riduzione del prezzo, dunque, non assume natura risarcitoria, ma rappresenta un rimedio volto a ripristinare l’equilibrio tra le prestazioni, compromesso dalla presenza di vizi che incidono sul valore o sull’utilizzabilità del bene.
Diversamente, la domanda di risarcimento del danno ulteriore è stata rigettata. Il tribunale ha rilevato come gli acquirenti non avessero fornito prova di pregiudizi ulteriori rispetto ai costi di ripristino, quali, ad esempio, il mancato godimento dell’immobile o danni patrimoniali diversi.
La sentenza ribadisce con chiarezza che l’onere della prova grava sull’acquirente, il quale deve dimostrare l’esistenza dei vizi, la loro natura occulta e l’incidenza sul valore o sull’uso del bene. In questo senso, il giudice ha valorizzato una pluralità di elementi probatori: le consulenze tecniche, le testimonianze e, soprattutto, le comunicazioni intercorse tra le parti.
In particolare, alcuni messaggi dei venditori, nei quali veniva prospettata una partecipazione alle spese dei lavori, sono stati interpretati come un implicito riconoscimento dell’esistenza dei difetti. Tali condotte hanno contribuito a rafforzare la ricostruzione della responsabilità contrattuale.
La decisione del Tribunale di Milano offre indicazioni di rilievo sia per gli acquirenti sia per i venditori. I primi sono chiamati a denunciare tempestivamente i vizi e a raccogliere con attenzione la documentazione utile a dimostrarne l’esistenza e la gravità. I secondi, invece, devono gestire le contestazioni con cautela e trasparenza, evitando comportamenti che possano essere interpretati come ammissioni tacite.
In conclusione, la sentenza del 6 dicembre 2025 conferma che anche negli immobili non di nuova costruzione la scoperta di difetti strutturali o infiltrazioni occulte può legittimare una riduzione del prezzo di acquisto. La tutela dell’acquirente passa attraverso la corretta applicazione della garanzia per vizi e una rigorosa attività probatoria, mentre per il venditore la consapevolezza dei propri obblighi resta un elemento essenziale per prevenire e gestire il contenzioso.
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