Affitti brevi, la Consulta segna un punto di svolta: legittimi i limiti locali alla locazione turistica

Con la sentenza n. 186 del 2025 la Corte Costituzionale ridefinisce il perimetro del diritto di proprietà, riconoscendo a Regioni e Comuni un ampio potere di regolazione sugli affitti brevi in funzione di interessi sociali e urbanistici.

La disciplina delle locazioni turistiche entra in una nuova fase. Con una pronuncia destinata a incidere in modo strutturale sul mercato immobiliare e sull’assetto delle politiche urbane, la Corte Costituzionale ha affermato che la destinazione di un immobile residenziale ad affitto breve non costituisce un contenuto essenziale del diritto di proprietà. Ne consegue la piena legittimità di interventi normativi regionali e comunali volti a limitarne o, in determinate aree, a impedirne l’esercizio.

Il principio, sancito dalla sentenza n. 186/2025, segna un passaggio di rilievo nel rapporto tra libertà economica individuale e interessi collettivi, confermando che l’iniziativa privata deve essere esercitata in modo compatibile con le esigenze di equilibrio sociale, territoriale e abitativo.

Il caso Toscana e il giudizio di costituzionalità

La decisione trae origine dal giudizio di legittimità costituzionale promosso dal Governo nei confronti di alcune disposizioni della normativa adottata dalla Regione Toscana in materia di locazioni turistiche. La Consulta ha respinto le censure statali, riconoscendo la competenza degli enti territoriali a disciplinare il fenomeno degli affitti brevi quando esso assume una dimensione stabile, organizzata e potenzialmente impattante sul tessuto urbano.

Nel ragionamento della Corte, la proprietà privata resta pienamente tutelata dall’ordinamento, ma non può essere intesa come un diritto assoluto e indifferenziato allo sfruttamento economico del bene. L’utilizzo dell’immobile per finalità turistico-ricettive, soprattutto se continuativo, può essere sottoposto a regole specifiche senza che ciò configuri una compressione illegittima del diritto dominicale.

Locazione turistica e uso residenziale: una distinzione strutturale

Uno degli aspetti più rilevanti della pronuncia riguarda la distinzione tra uso abitativo e uso turistico-ricettivo degli immobili. La Corte riconosce la legittimità di scelte normative volte a riservare l’attività di locazione turistica continuativa a immobili con specifica destinazione urbanistica, separandola dall’uso residenziale.

Tale impostazione comporta conseguenze significative sotto il profilo urbanistico, fiscale e patrimoniale, imponendo ai proprietari una scelta strutturale sulla funzione dell’immobile, difficilmente reversibile nel breve periodo. Si tratta di un passaggio che segna il superamento della concezione della locazione breve come semplice estensione dell’uso abitativo.

Il ruolo dei Comuni e la regolazione per aree omogenee

La sentenza attribuisce ai Comuni un ruolo centrale nella gestione del fenomeno, riconoscendo la possibilità di introdurre limiti differenziati per aree omogenee del territorio. In particolare, gli enti locali potranno individuare zone nelle quali l’eccessiva diffusione degli affitti brevi incide negativamente sull’offerta abitativa, sull’accessibilità delle locazioni a lungo termine e sulla qualità della vita dei residenti.

La Corte fonda tale scelta sul principio di sussidiarietà e sulla maggiore prossimità dei Comuni alle dinamiche territoriali, ritenuta essenziale per una regolazione proporzionata e contestualizzata del fenomeno dell’overtourism.

Equilibrio tra interesse privato e interesse collettivo

La ratio della pronuncia risiede nel necessario bilanciamento tra l’interesse economico del singolo proprietario e le esigenze collettive di natura sociale e urbanistica. Secondo la Consulta, la libertà di iniziativa economica non può tradursi in un fattore di squilibrio strutturale del mercato abitativo, soprattutto nei centri storici e nelle aree a forte vocazione turistica.

Reazioni e prospettive

La decisione è stata accolta con favore da numerosi sindaci e amministratori locali, che da tempo sollecitavano strumenti normativi più incisivi per governare la diffusione delle locazioni brevi. Di segno opposto le reazioni degli operatori del settore immobiliare e delle piattaforme di affitto turistico, che paventano una riduzione del valore degli immobili, una contrazione dell’offerta extra-alberghiera e un incremento del contenzioso amministrativo.

La sentenza n. 186/2025 segna, in ogni caso, un punto di non ritorno: la locazione turistica esce dall’area della libertà incontrollata e diventa oggetto di una regolazione pubblica strutturata, destinata a ridisegnare l’equilibrio tra mercato, territorio e diritto all’abitare.