Con l’entrata in vigore del decreto legislativo n. 102 del 19 luglio 2025, il legislatore italiano interviene in modo incisivo sulla gestione dell’acqua potabile all’interno degli edifici condominiali, ridefinendo confini, competenze e responsabilità. Il provvedimento, adottato in attuazione della Direttiva (UE) 2020/2184, segna un cambio di paradigma nella tutela della salute pubblica, spostando l’attenzione dalla rete idrica esterna agli impianti interni agli immobili.
Per la prima volta, la qualità dell’acqua “al punto d’uso” – ossia al rubinetto – diventa oggetto di obblighi giuridici strutturati, con un impatto diretto sulla figura dell’amministratore di condominio e sulla gestione tecnica degli impianti idrici comuni.
Nel precedente assetto normativo, la responsabilità del controllo della potabilità dell’acqua si arrestava, di fatto, al contatore generale. Oltre tale soglia, la qualità dell’acqua all’interno delle tubazioni condominiali era affidata a una gestione meramente privata, priva di obblighi sistematici di verifica e prevenzione.
Il d.lgs. 102/2025, integrando e rafforzando il d.lgs. 18/2023, supera questa impostazione, riconoscendo che le criticità sanitarie più rilevanti si manifestano spesso proprio negli impianti interni, soprattutto in edifici datati, dotati di serbatoi di accumulo, autoclavi o reti idriche soggette a stagnazione.
Cuore del nuovo impianto normativo è la gestione del rischio legionella. Il decreto individua nella Legionella pneumophila uno dei principali pericoli biologici associati alla distribuzione idrica interna, in grado di proliferare in condizioni di temperatura e manutenzione non adeguate e di diffondersi attraverso l’aerosol dell’acqua.
L’articolo 4, comma 2, lettera e), in combinato disposto con l’Allegato I, Parte C, qualifica gli impianti idrici condominiali come strutture soggette a valutazione del rischio, inserendoli a pieno titolo nel perimetro della prevenzione sanitaria.
Ne consegue che il controllo non è più una buona prassi facoltativa, bensì un adempimento obbligatorio, che si articola in una serie di verifiche tecniche puntuali:
– analisi dello stato delle tubazioni, finalizzata all’individuazione di biofilm, corrosioni e incrostazioni;
– controllo dei serbatoi e dei sistemi di accumulo, frequentemente responsabili di contaminazioni batteriche;
– monitoraggio delle temperature dell’acqua calda sanitaria, che devono essere mantenute al di fuori della fascia critica compresa tra i 20 °C e i 50 °C, favorevole alla proliferazione della legionella.
Il decreto ridefinisce in modo significativo il ruolo dell’amministratore, che assume una funzione di garante della sicurezza idrica dell’edificio. In qualità di rappresentante legale del condominio, egli è tenuto a promuovere la valutazione del rischio avvalendosi di un tecnico abilitato, incaricato di redigere una relazione specifica sull’impianto.
La valutazione non può essere standardizzata, ma deve tener conto delle caratteristiche concrete dello stabile e delle attività ivi presenti. Il livello di rischio, infatti, risulta sensibilmente più elevato in presenza di utenze sensibili – come studi medici, ambulatori, centri estetici o studi odontoiatrici – nelle quali l’aerosolizzazione dell’acqua è frequente e costituisce il principale veicolo di trasmissione del batterio.
In tali contesti, il decreto impone una maggiore attenzione anche sotto il profilo temporale: la periodicità dei campionamenti, indicata nella relazione tecnica, assume rilievo determinante ai fini dell’esclusione di responsabilità civili e penali in caso di eventi dannosi.
Le analisi microbiologiche, che devono essere effettuate da laboratori accreditati, confluiscono in un piano di autocontrollo, strumento centrale del nuovo sistema di prevenzione. Il piano individua i punti di campionamento strategici – come i terminali più distanti dalla centrale termica o i serbatoi – e definisce le misure correttive da adottare in caso di superamento dei valori consentiti.
Tutta la documentazione deve essere conservata nel fascicolo tecnico dell’edificio e resa disponibile in caso di controlli da parte delle autorità sanitarie competenti, configurando un vero e proprio obbligo di tracciabilità della sicurezza idrica.
Il d.lgs. 102/2025 introduce una visione preventiva e sistemica della qualità dell’acqua potabile, attribuendo ai condomìni un ruolo attivo nella protezione della salute collettiva. La gestione dell’impianto idrico interno non è più una questione meramente tecnica o amministrativa, ma diventa un ambito di responsabilità giuridica diretta, destinato a incidere profondamente sull’attività degli amministratori e sulla governance degli edifici residenziali.
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