Umidità di risalita in condominio: quando il danno è a carico del proprietario e quando risponde il condominio

Nel lessico dell’edilizia e del contenzioso condominiale, il termine “umidità” ricorre con frequenza crescente, spesso come causa di controversie tra condomini e amministrazioni. Non di rado, però, a una diagnosi sommaria del fenomeno corrispondono pretese economiche o richieste risarcitorie prive di un adeguato supporto tecnico e giuridico. Comprendere l’origine dell’umidità diventa, dunque, il primo passo per individuare correttamente le responsabilità.

Il brocardo latino gutta cavat lapidem — la goccia, cadendo incessantemente, scava la pietra — descrive efficacemente la capacità dell’acqua di deteriorare nel tempo anche i materiali più resistenti. È proprio questa azione lenta e costante a caratterizzare l’umidità di risalita, un fenomeno fisico reale, particolarmente diffuso negli edifici più risalenti o in presenza di strutture controterra.

La risalita capillare: natura del fenomeno e criticità applicative

La risalita capillare si verifica quando l’acqua presente nel sottosuolo risale lungo le murature per effetto della porosità di materiali come mattoni, pietra e malta. Il risultato è la comparsa di aloni, efflorescenze saline, distacchi di intonaco e un progressivo degrado delle porzioni inferiori delle pareti.

In ambito condominiale, una lettura semplificata del fenomeno può condurre a deliberazioni assembleari non adeguatamente mirate, a contestazioni sulla ripartizione delle spese o a richieste di risarcimento che non tengono conto delle effettive cause del danno.

Occorre infatti distinguere l’umidità di risalita da altre manifestazioni che, pur producendo effetti simili, hanno origini e implicazioni giuridiche differenti, quali:

• -la condensa, spesso legata a insufficiente aerazione o a elevata umidità interna;

• -i ponti termici, dovuti a discontinuità costruttive o carenze di isolamento;

• -le perdite da impianti idrici, comuni o privati;

• -le infiltrazioni provenienti da coperture, cortili, muri controterra o pluviali.

Solo un corretto inquadramento tecnico consente di attribuire le responsabilità in modo conforme al dettato normativo.

Parti comuni e obblighi del condominio

Quando l’origine dell’umidità è riconducibile al suolo, alle fondazioni o ai muri portanti, trova applicazione l’art. 1117 del codice civile, che include tali elementi tra le parti comuni dell’edificio. In questi casi, gli interventi diretti a eliminare la causa del fenomeno — come drenaggi perimetrali, impermeabilizzazioni, barriere chimiche o opere strutturali — rientrano a pieno titolo tra le spese condominiali, in quanto finalizzate alla conservazione dei beni comuni.

La ripartizione dei costi avverrà, salvo diversa convenzione, secondo i criteri di cui all’art. 1123 c.c., ossia in proporzione ai millesimi di proprietà.

Quando il comportamento del singolo incide sul danno

Il quadro si complica quando, pur in presenza di una causa strutturale riconducibile alle parti comuni, il danno risulta aggravato dalle modalità di utilizzo del bene da parte del singolo proprietario. È il caso, ad esempio, di locali scarsamente aerati, finestre costantemente chiuse, assenza di sistemi di deumidificazione o totale carenza di manutenzione protratta nel tempo.

Si tratta di situazioni frequenti nei locali seminterrati o negli ambienti posti a contatto con muri perimetrali esposti, dove fattori strutturali e comportamenti individuali si sovrappongono, rendendo più complessa l’individuazione delle responsabilità.

La responsabilità del condominio e i limiti dell’art. 2051 c.c.

La giurisprudenza ha più volte affermato che il condominio, quale custode delle parti comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché queste non arrechino danno alle proprietà individuali, rispondendo ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei pregiudizi cagionati, anche quando derivino da difetti costruttivi dell’edificio.

Tale principio, tuttavia, non opera in modo automatico. La Corte di Cassazione ha chiarito che la responsabilità del condominio può essere esclusa quando l’umidità di risalita sia prevalentemente riconducibile alle tecniche costruttive adottate all’epoca della realizzazione dell’immobile — all’epoca considerate corrette — e risulti accertato che il comportamento del proprietario abbia contribuito in maniera significativa ad aggravare il fenomeno.

In questo senso si è espressa la Cassazione civile, Sezione III, con la sentenza n. 25239 del 29 novembre 2011, escludendo l’obbligo risarcitorio del condominio in presenza di una condotta negligente del danneggiato.

La gestione dell’umidità di risalita in ambito condominiale richiede un approccio rigoroso, fondato su accertamenti tecnici accurati e su una corretta applicazione dei principi civilistici. Solo distinguendo tra cause strutturali, difetti costruttivi e comportamenti individuali è possibile stabilire se il danno debba essere sopportato dal singolo proprietario o ricada nella sfera di responsabilità del condominio.

In un contesto in cui il contenzioso è sempre più frequente, la consapevolezza giuridica diventa uno strumento essenziale per prevenire conflitti e garantire una gestione equilibrata e conforme alla legge delle problematiche edilizie comuni.