Rifacimento della facciata e riparto delle spese: quando non pagano tutti i condomini

Il principio del “condominio parziale” nella sentenza n. 140/2026 del Tribunale di Siracusa

Nel diritto condominiale italiano vige una regola generalmente percepita come assoluta: le spese per il rifacimento della facciata devono essere sostenute da tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà. Tuttavia, tale principio, pur fondato sull’art. 1117 del Codice Civile, non ha carattere indiscriminato.

Con la sentenza n. 140 del 26 gennaio 2026, il Tribunale di Siracusa ha precisato che la ripartizione delle spese può essere limitata a una parte dei condomini quando il bene oggetto di intervento serva esclusivamente una porzione dell’edificio. In tali ipotesi trova applicazione il principio del cosiddetto condominio parziale, disciplinato dall’art. 1123, comma terzo, del Codice Civile.

Il caso: due scale, un unico condominio

La controversia nasceva all’interno di un complesso immobiliare articolato in due scale – A e B – formalmente inserite in un unico condominio. L’assemblea della sola scala B aveva deliberato interventi di manutenzione sulla facciata esterna della propria palazzina, approvando un piano di riparto delle spese limitato ai soli proprietari di quella porzione.

Alcuni condomini avevano impugnato la delibera, sostenendo che la facciata costituisse bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e che, pertanto, le spese dovessero gravare su tutti i partecipanti al condominio, comprese le unità della scala A.

Il giudice ha però respinto il ricorso, ritenendo corretta l’applicazione del criterio del condominio parziale.

Il fondamento normativo: l’art. 1123, comma 3, c.c.

L’art. 1123, terzo comma, del Codice Civile stabilisce che, qualora un edificio presenti più scale, cortili, lastrici o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le relative spese devono essere sostenute esclusivamente dal gruppo di condomini che ne trae utilità.

Il criterio, dunque, non si fonda sulla qualificazione astratta del bene come “comune”, ma sulla sua funzione concreta e sulla destinazione oggettiva.

Anche beni tipicamente comuni – quali facciate, muri maestri, tetto o pilastri – possono, in determinate configurazioni strutturali, risultare funzionalmente riferibili a una sola porzione del fabbricato.

L’accertamento tecnico: elemento decisivo

Nel caso esaminato, il tribunale ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per verificare l’effettiva configurazione dell’immobile.

L’esito dell’indagine ha evidenziato che le due palazzine:

• – erano strutturalmente autonome;

• – disponevano di impianti separati;

• – avevano corpi scala indipendenti;

• – risultavano distinte anche sotto il profilo architettonico.

È stato inoltre accertato che la facciata oggetto di intervento serviva esclusivamente la palazzina B.

Sulla base di tali elementi, il giudice ha riconosciuto la sussistenza di due entità edilizie autonome inserite in un medesimo complesso condominiale e, conseguentemente, la configurabilità di un condominio parziale ex lege.

Riparto delle spese e diritto di voto

La pronuncia chiarisce due aspetti di particolare rilievo pratico.

In primo luogo, le spese gravano soltanto sui condomini che traggono effettiva utilità dal bene. Viene meno, in tali casi, la contitolarità necessaria dell’intero condominio.

In secondo luogo, anche la competenza assembleare si restringe al gruppo interessato. I condomini non contitolari del bene non hanno diritto di partecipare alla deliberazione né di incidere sui quorum costitutivi e deliberativi, che devono essere calcolati con riferimento esclusivo ai soggetti coinvolti.

Il principio, peraltro, si colloca nel solco di un orientamento già consolidato in giurisprudenza, ribadito anche dalla Corte di Cassazione (sent. n. 791/2020) e dalla Corte d’Appello di Genova (sent. n. 907/2020).

Non basta la presenza di più scale

La decisione evidenzia un punto essenziale: la mera esistenza di più scale non è sufficiente a escludere la ripartizione generale delle spese.

Il condominio parziale opera solo quando sia dimostrabile, in concreto e spesso mediante accertamento tecnico, che il bene presenti autonomia strutturale e funzionale tale da servire esclusivamente una parte dell’edificio.

Non è dunque una regola automatica, bensì una conseguenza di un’analisi oggettiva della conformazione del fabbricato.

Le conseguenze della pronuncia

Alla luce delle risultanze tecniche e del corretto inquadramento normativo, il Tribunale di Siracusa ha confermato la validità della delibera adottata dalla sola scala B e ha condannato i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio.

La sentenza assume rilievo sistematico poiché ribadisce che il criterio dell’utilità concreta prevale sulla presunzione di comunione generalizzata.

In materia condominiale, la ripartizione delle spese non può essere fondata su automatismi, ma deve riflettere la reale destinazione del bene e l’effettiva incidenza sulla sfera patrimoniale dei condomini.

Una lezione per i condomini

La pronuncia in esame invita a una maggiore attenzione nella gestione delle deliberazioni assembleari e nella qualificazione dei beni comuni.

Se una facciata, per conformazione oggettiva, serve soltanto una parte del complesso, le relative spese competono esclusivamente al gruppo che ne trae utilità.

Resta, tuttavia, imprescindibile una verifica tecnica rigorosa e documentata: solo l’accertamento concreto può legittimare la deroga al principio generale della ripartizione millesimale.

Nel delicato equilibrio tra proprietà individuale e comunione forzosa, il diritto condominiale conferma così la propria natura eminentemente funzionale, fondata non su formule astratte, ma sulla concreta utilità dei beni.