Il dibattito sul nuovo condono edilizio per il 2026 si colloca in una fase di rinnovata riflessione sul governo del territorio e sulla razionalizzazione del sistema sanzionatorio in materia urbanistica. L’assenza della misura nel testo definitivo della Legge di Bilancio 2026 non equivale, tuttavia, a un accantonamento dell’iniziativa. Al contrario, il Parlamento ha approvato un ordine del giorno che impegna l’Esecutivo a valutare in sede normativa organica un intervento di regolarizzazione, sganciandolo dal perimetro strettamente finanziario della manovra economica.
L’orientamento emergente è quello di inserire la disciplina in un più ampio riordino del settore, potenzialmente collegato alla revisione del Testo unico dell’edilizia e al nuovo Codice delle Ricostruzioni, così da garantire coerenza sistematica e omogeneità applicativa.
Il fulcro della proposta riguarda la riattivazione della sanatoria introdotta con il Decreto-legge 269/2003, comunemente definita “terzo condono edilizio”. L’intenzione sarebbe quella di riaprire i termini per la regolarizzazione degli abusi edilizi commessi entro la data originariamente prevista dalla norma del 2003, superando le limitazioni e le disomogeneità derivanti dall’intervento delle legislazioni regionali.
Uno dei profili più delicati concerne l’estensione della sanatoria anche ad immobili situati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o ambientali, aspetto che in passato ha generato un mosaico applicativo differenziato sul territorio nazionale. Una eventuale uniformazione consentirebbe di definire un numero considerevole di pratiche rimaste sospese per oltre un ventennio, riducendo il contenzioso e restituendo certezza giuridica a situazioni consolidate di fatto.
Parallelamente alla riapertura del condono storico, l’Esecutivo starebbe valutando una misura distinta, orientata alla regolarizzazione di irregolarità minori realizzate entro il 30 settembre 2025. Non si tratterebbe di una legittimazione generalizzata di nuove costruzioni abusive o di incrementi volumetrici, bensì di una finestra temporale limitata per sanare difformità interne di modesta entità.
Rientrerebbero in tale ambito interventi quali verande, tettoie leggere, modifiche prospettiche di modesta incidenza o ristrutturazioni interne prive del titolo abilitativo corretto. Situazioni che, pur non incidendo in modo sostanziale sull’assetto urbanistico, costituiscono frequentemente un ostacolo alla circolazione immobiliare, bloccando compravendite e atti notarili.
La ratio dichiarata sarebbe quella di “ripulire” l’archivio edilizio da irregolarità formali o marginali, favorendo la trasparenza del mercato e alleggerendo il carico amministrativo degli uffici tecnici comunali.
Il punto tecnicamente più rilevante riguarda il superamento della cosiddetta “doppia conformità”, principio cardine del sistema sanzionatorio delineato dal DPR 380/2001. In base alla disciplina vigente, l’opera abusiva può essere sanata solo se conforme sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della richiesta di sanatoria.
Tale requisito, specie per interventi risalenti a decenni precedenti, si rivela spesso insuperabile, considerata l’evoluzione delle normative antisismiche, energetiche e di sicurezza. L’ipotesi allo studio mira ad attenuare questo doppio vincolo per le opere datate, eliminando l’obbligo di conformità alle disposizioni sopravvenute, quando l’adeguamento risulti oggettivamente impraticabile.
Una simile revisione determinerebbe una significativa semplificazione procedimentale, consentendo agli enti locali di smaltire un ingente arretrato e di concentrare le risorse sui controlli effettivamente strategici per la sicurezza e la pianificazione del territorio.
La scelta di non includere la misura nella Legge di Bilancio è stata dettata, secondo le prime ricostruzioni, dall’esigenza di evitare tensioni sui saldi di finanza pubblica e sulle coperture. Il trasferimento del confronto su un piano esclusivamente normativo mira a sottrarre il tema alla logica emergenziale delle manovre economiche, collocandolo in una riforma strutturale.
Resta tuttavia aperto il dibattito politico e dottrinale sull’opportunità di nuovi interventi condonistici, tradizionalmente oggetto di critiche per il rischio di incentivare comportamenti elusivi e di compromettere la funzione deterrente del sistema repressivo.
Nonostante l’indirizzo politico sia stato formalizzato mediante l’ordine del giorno parlamentare, i tempi di approvazione appaiono incerti. L’armonizzazione con le normative regionali e l’integrazione nel quadro del rinnovato Testo Unico richiedono passaggi tecnici complessi, consultazioni istituzionali e una calendarizzazione ancora in via di definizione.
La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, pertanto, non appare imminente. L’iter potrebbe svilupparsi nel corso del 2026, con una fase di confronto parlamentare destinata a incidere in modo significativo sull’assetto finale della disciplina.
La proposta di un nuovo condono edilizio si configura non come un intervento isolato, ma come parte di una più ampia strategia di riordino del diritto urbanistico. La riapertura della sanatoria del 2003, la regolarizzazione delle difformità minori e la revisione del principio di doppia conformità rappresentano i tre pilastri di un progetto che mira a coniugare esigenze di certezza giuridica, semplificazione amministrativa e sostenibilità del sistema.
La sua effettiva portata dipenderà dall’equilibrio che il legislatore saprà raggiungere tra regolarizzazione del pregresso e tutela dell’interesse pubblico alla corretta pianificazione del territorio, in un settore dove legalità, sviluppo e responsabilità collettiva si intrecciano in modo indissolubile.
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