Nel panorama delle locazioni abitative, il mancato pagamento dei canoni, le occupazioni sine titulo e le violazioni contrattuali rappresentano una delle principali fonti di contenzioso tra proprietari e conduttori. Il quesito che frequentemente si pone è se sia consentito ottenere il rilascio dell’immobile evitando il ricorso al tribunale e alla tradizionale procedura di sfratto per morosità o per finita locazione.
La risposta, sul piano strettamente giuridico, è netta: nella quasi totalità dei casi è necessario un provvedimento dell’autorità giudiziaria. Tuttavia, l’ordinamento contempla due ipotesi peculiari in cui il rilascio può avvenire senza la preventiva convalida del giudice: l’occupazione abusiva e il contratto di locazione redatto in forma di atto pubblico notarile.
La disciplina ordinaria dello sfratto per morosità si fonda su un procedimento giurisdizionale che culmina in un’ordinanza di convalida emessa dal giudice competente. Solo tale provvedimento costituisce titolo esecutivo per procedere al rilascio forzoso dell’immobile.
Ne consegue che il proprietario non può, in via autonoma, estromettere l’inquilino dall’abitazione, neppure in presenza di un’inadempienza grave. Qualsiasi iniziativa “privata” esporrebbe il locatore a responsabilità civile e, in taluni casi, anche penale.
Un’eccezione rilevante riguarda l’ipotesi di occupazione arbitraria dell’immobile, ossia la situazione in cui un soggetto si insedi nell’abitazione in assenza di qualsiasi titolo giuridico.
Con l’introduzione dell’art. 634-bis del Codice Penale — inserito dalla legge n. 80/2025 — il legislatore ha previsto il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. La norma punisce la condotta con una pena detentiva fino a sette anni e, soprattutto, consente un intervento accelerato per il ripristino della legalità.
In presenza di particolari ragioni di urgenza — quali la flagranza del reato o il pericolo imminente — la polizia giudiziaria può procedere al rilascio dell’immobile anche prima dell’intervento del giudice, previa autorizzazione del pubblico ministero. Lo sgombero può avvenire in un arco temporale compreso tra le 24 ore e i dieci giorni dalla denuncia del proprietario.
È importante sottolineare che tale procedura si applica esclusivamente alle occupazioni senza titolo, ossia nei casi in cui non sia mai stato stipulato un contratto di locazione. La norma si estende non solo all’abitazione principale, ma anche a seconde case e ad altri immobili destinati a uso abitativo.
L’ordinamento prevede, inoltre, una clausola di favore: l’occupante che collabori prontamente al rilascio volontario può beneficiare dell’esclusione dalla punibilità.
Un’altra ipotesi, meno conosciuta ma giuridicamente significativa, riguarda il contratto di locazione stipulato nella forma dell’atto pubblico notarile.
Ai sensi dell’art. 474 del Codice di Procedura Civile, l’atto pubblico costituisce titolo esecutivo. Ciò significa che, qualora il contratto sia stato redatto direttamente dal notaio in forma pubblica, il locatore non deve ottenere una sentenza o un’ordinanza di convalida per procedere all’esecuzione forzata.
In tale scenario, il proprietario può notificare al conduttore un atto di precetto, intimandogli di liberare l’immobile entro un termine non inferiore a dieci giorni. In caso di mancato adempimento, l’ufficiale giudiziario potrà intervenire per l’esecuzione forzata dello sgombero.
Occorre tuttavia distinguere tra atto pubblico e scrittura privata autenticata. Solo il primo costituisce titolo esecutivo anche per il rilascio dell’immobile. La scrittura privata, pur autenticata dal notaio, consente invece esclusivamente l’esecuzione per il recupero delle somme dovute (ad esempio mediante pignoramento), ma non legittima direttamente l’esecuzione per il rilascio.
Alla luce della normativa vigente nel 2026, lo sfratto per morosità resta, nella generalità dei casi, un procedimento che richiede l’intervento del giudice. L’autotutela del proprietario è esclusa e qualsiasi iniziativa arbitraria è sanzionabile.
Le uniche deroghe effettive al passaggio in tribunale sono:
l’occupazione abusiva, con intervento urgente delle forze dell’ordine nei casi previsti dalla legge;
il contratto di locazione stipulato come atto pubblico notarile, che vale già quale titolo esecutivo per il rilascio.
In tutte le altre circostanze, il rilascio dell’immobile presuppone un provvedimento giurisdizionale e l’esecuzione mediante ufficiale giudiziario.
Il principio cardine rimane quello della tutela giurisdizionale dei diritti: anche dinanzi alla morosità conclamata, l’ordinamento impone il rispetto delle garanzie procedurali, a salvaguardia dell’equilibrio tra proprietà e diritto all’abitazione.
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