Ristrutturazioni: per i danni al vicino risponde la ditta, non il proprietario

Quando si eseguono lavori di ristrutturazione, il rischio di provocare danni alle proprietà vicine o ai locali sottostanti rappresenta una delle principali cause di contenzioso civile. Crepe nei muri, infiltrazioni, vibrazioni strutturali o cedimenti murari possono generare controversie complesse, nelle quali occorre stabilire se a rispondere sia il proprietario dell’immobile o l’impresa che ha materialmente eseguito i lavori.

Una recente pronuncia del Tribunale di Messina – sentenza n. 93 del 20 gennaio 2026 – ha chiarito che, in linea generale, la responsabilità dei danni a terzi durante i lavori edilizi ricade sull’impresa appaltatrice e non sul committente.

Il caso in esame

La controversia riguardava lavori di ristrutturazione eseguiti ai piani superiori di un edificio che avevano provocato lesioni alle pareti di un locale commerciale situato al piano terra. La proprietaria del negozio aveva denunciato la comparsa di crepe e danni strutturali durante le opere, richiedendo il risarcimento alla proprietaria degli appartamenti sovrastanti.

Inizialmente le parti avevano avviato un accertamento tecnico preventivo (ATP) ai sensi dell’art. 696 bis del codice di procedura civile, per verificare le cause dei danni e stimare i costi di ripristino. Tuttavia, insoddisfatta dei risultati, la titolare del negozio aveva instaurato il giudizio ordinario, invocando la responsabilità per fatto altrui e per custodia ai sensi degli artt. 2049 e 2051 c.c.

Durante il processo, la proprietaria degli appartamenti ha chiamato in causa l’impresa edile e la sua compagnia assicurativa. Gli eredi del titolare deceduto contestavano la responsabilità e invocavano il termine biennale previsto per i vizi dell’opera, mentre l’assicurazione negava un nesso causale tra i lavori e i danni lamentati.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha chiarito che il termine biennale per la denuncia dei vizi dell’opera non è applicabile ai danni lamentati da terzi estranei al contratto di appalto: in questi casi entra in gioco la disciplina generale dell’illecito extracontrattuale, con prescrizione quinquennale ex art. 2947 c.c.

Quanto al merito, la decisione si è basata sulle conclusioni del consulente tecnico: le lesioni erano riconducibili alle vibrazioni e sollecitazioni generate dalle demolizioni dei massetti, dalle perforazioni e dall’installazione di strutture metalliche di sostegno. L’edificio, caratterizzato da murature miste e fragili, era particolarmente vulnerabile.

Richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione, il Tribunale ha ribadito che l’impresa opera con autonomia organizzativa e gestionale, assumendo su di sé il rischio dell’esecuzione e rispondendo dei danni arrecati a terzi. Il committente non risponde per fatto dell’ausiliario (art. 2049 c.c.), salvo casi particolari.

Quando il proprietario può rispondere

La responsabilità del committente può emergere solo in circostanze specifiche:

1. -Interferenza diretta nei lavori, impartendo istruzioni tecniche tali da limitare l’autonomia dell’impresa (caso del nudus minister);

2. -Culpa in eligendo, ossia affidamento dei lavori a un’impresa palesemente incompetente o priva dei mezzi necessari.

Nel caso esaminato, non sono emersi elementi che configurassero né un’ingerenza né una scelta imprudente del committente. Di conseguenza, il giudice ha attribuito la responsabilità esclusivamente alla ditta appaltatrice.

La sentenza del Tribunale di Messina conferma un principio chiaro e consolidato: in caso di danni a terzi derivanti da lavori di ristrutturazione, il rischio ricade di norma sull’impresa esecutrice, tutelando il proprietario committente, salvo casi di intervento diretto o scelta imprudente del prestatore d’opera. Questa pronuncia offre un punto di riferimento importante per chi intende avviare lavori in edifici condivisi, riducendo il contenzioso e chiarendo i confini della responsabilità civile.