Con una recente ordinanza, la Suprema Corte ridisegna i confini del rapporto tra amministratore e condominio: stop alla proroga automatica retribuita e obbligo di trasparenza assoluta sui compensi.
Si segna un punto di svolta nella disciplina del condominio con l’ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026, con cui la Corte di Cassazione interviene in modo incisivo sul regime giuridico dell’amministratore dopo la cessazione dell’incarico. La decisione supera un orientamento applicativo consolidato, secondo cui il professionista, pur in assenza di rinnovo formale, continuava a operare con pieni poteri e diritto al compenso fino alla nomina del successore.
La pronuncia, invece, ridimensiona drasticamente tale impostazione, limitando l’attività dell’amministratore cessato ai soli atti urgenti e, soprattutto, escludendo ogni diritto alla retribuzione per il periodo successivo alla scadenza del mandato.
La vicenda trae origine da un contenzioso tra un ex amministratore e un condominio siciliano. Il professionista, rimasto in carica per diversi anni, aveva ottenuto in primo grado un decreto ingiuntivo per il pagamento di oltre 17.000 euro, comprensivi di compensi, rimborsi e anticipazioni di cassa.
Il Tribunale aveva riconosciuto le sue ragioni, valorizzando l’approvazione assembleare dei rendiconti. Tuttavia, la Corte d’Appello ha successivamente ribaltato la decisione, negando sia la prova delle anticipazioni sia il diritto ai compensi successivi alla scadenza dell’incarico.
La controversia è quindi approdata in Cassazione, che ha confermato integralmente la decisione di secondo grado, chiarendo principi destinati a incidere profondamente sulla prassi condominiale.
Uno dei passaggi centrali della pronuncia riguarda la validità della nomina dell’amministratore. La Corte ribadisce che l’incarico è valido solo se, al momento dell’accettazione, viene presentato un preventivo dettagliato e analitico del compenso, con indicazione puntuale di ogni voce.
In mancanza di tale requisito, la nomina è affetta da nullità radicale. Ne consegue che l’amministratore non può pretendere alcun pagamento, nemmeno se l’assemblea abbia approvato i rendiconti successivi. La delibera condominiale, infatti, non è idonea a sanare un vizio originario che incide sulla validità stessa del rapporto.
Sul piano probatorio, la Cassazione conferma un orientamento consolidato: l’amministratore che richiede il rimborso delle somme anticipate deve dimostrare in modo puntuale gli esborsi effettuati.
Non è sufficiente, a tal fine, l’approvazione del rendiconto da parte dell’assemblea. Tale atto non equivale automaticamente a una ricognizione di debito, soprattutto in assenza di una manifestazione di volontà chiara e specifica da parte dei condomini.
Il cuore innovativo della decisione riguarda, tuttavia, il superamento della cosiddetta prorogatio imperii. In passato, si riteneva che l’amministratore cessato continuasse a esercitare le proprie funzioni fino alla sostituzione, con conseguente diritto al compenso.
Alla luce della riforma del condominio del 2012 e, in particolare, dell’art. 1129, comma 8, del codice civile, la Cassazione esclude tale ricostruzione. La norma stabilisce che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve limitarsi a compiere le sole attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad alcun compenso aggiuntivo.
La Corte chiarisce che non si è più in presenza di una prosecuzione del mandato, bensì di una fase transitoria regolata da un obbligo legale autonomo, fondato sui principi di correttezza e continuità gestionale.
Ne deriva una ridefinizione sostanziale del ruolo dell’amministratore cessato: questi non opera più in forza di un contratto, ormai estinto, ma è tenuto esclusivamente a intervenire in situazioni di urgenza.
Si tratta di attività circoscritte, finalizzate a prevenire danni imminenti o pericoli concreti per il condominio, come interventi di messa in sicurezza o ripristino di impianti essenziali. Tali prestazioni, tuttavia, non danno diritto ad alcuna remunerazione, configurandosi come un onere imposto dalla legge.
La pronuncia segna un cambio di paradigma nella gestione condominiale. Da un lato, rafforza l’esigenza di trasparenza nella determinazione dei compensi; dall’altro, elimina ogni automatismo nella prosecuzione retribuita dell’incarico.
Per i condomini, si tratta di una tutela significativa contro richieste economiche non adeguatamente formalizzate. Per gli amministratori, invece, emerge la necessità di una rigorosa conformità alle prescrizioni normative, pena la perdita del diritto al compenso.
In definitiva, la Cassazione riafferma un principio di legalità sostanziale: la gestione del condominio deve fondarsi su regole chiare, trasparenti e rigorosamente rispettate, anche a costo di sacrificare prassi consolidate ma non più compatibili con il sistema vigente.
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