Una recente pronuncia ribadisce il carattere rigoroso della sanatoria edilizia: nel calcolo dei volumi rileva l’intero immobile, senza esclusioni. Il rischio, in caso contrario, resta quello della demolizione.
Il tema del condono edilizio continua a rappresentare uno dei terreni più complessi del diritto urbanistico, soprattutto in relazione alla determinazione della volumetria ammissibile. Con la sentenza n. 13145 del 10 aprile 2026, la Corte di Cassazione interviene in modo netto, escludendo ogni possibilità di interpretazioni estensive o selettive nel calcolo dei volumi ai fini della sanatoria.
Il caso: il nodo del piano seminterrato
La vicenda prende le mosse da un immobile la cui volumetria complessiva — considerando sia il piano fuori terra sia quello seminterrato — eccedeva il limite dei 750 metri cubi previsto dall’art. 39 della Legge n. 724/1994 per l’accesso al cosiddetto secondo condono edilizio.
Tale superamento aveva determinato l’illegittimità dei titoli in sanatoria e l’emissione di un ordine di demolizione. Successivamente, tuttavia, l’amministrazione comunale era intervenuta ricalcolando la volumetria e escludendo dal computo il piano seminterrato, sulla base delle sue caratteristiche: accesso limitato, scarsa illuminazione e inidoneità all’uso abitativo.
Il giudice di merito aveva condiviso questa impostazione, valorizzando anche le disposizioni del regolamento edilizio locale che consentivano, in presenza di determinate condizioni, di non computare tali spazi. Ne era conseguita la revoca dell’ordine di demolizione.
L’intervento della Cassazione: il volume è unitario
La Suprema Corte ha ribaltato integralmente tale ricostruzione, riaffermando un principio di diritto di particolare rilievo: la volumetria deve essere considerata nella sua totalità, senza possibilità di esclusioni parziali.
Secondo i giudici, la norma di riferimento stabilisce un limite quantitativo complessivo e non prevede alcuna distinzione tra le diverse porzioni dell’edificio. Non è dunque consentito scorporare singoli ambienti — come i piani interrati o seminterrati — al fine di rientrare nei parametri di condonabilità.
La Corte richiama un orientamento consolidato: il volume rilevante è quello dell’intera costruzione, considerata unitariamente, indipendentemente dalla distribuzione interna o dalla destinazione dei singoli spazi. Ogni operazione volta a ridurre artificialmente la volumetria è priva di base normativa.
Il limite delle fonti locali
Particolarmente significativa è anche la posizione assunta in merito ai regolamenti edilizi comunali. La Cassazione chiarisce che tali fonti, di natura secondaria, non possono incidere sui limiti stabiliti dalla normativa statale.
In altri termini, eventuali disposizioni locali che prevedano l’esclusione di determinati volumi non trovano applicazione nell’ambito del condono edilizio, che resta disciplinato esclusivamente dalla legge statale. Ammettere il contrario significherebbe ampliare indebitamente l’ambito della sanatoria.
Irrilevanza della non abitabilità
La pronuncia affronta inoltre un ulteriore profilo: la rilevanza delle caratteristiche funzionali dei locali. Elementi quali la non abitabilità, la scarsa illuminazione o l’assenza di utilizzo stabile non incidono sul calcolo della volumetria.
Un locale, anche se destinato a deposito o privo dei requisiti per la permanenza dell’uomo, costituisce comunque volume ai fini urbanistici. Il criterio resta esclusivamente quantitativo e non ammette valutazioni discrezionali legate all’uso concreto degli spazi.
Le implicazioni operative
Alla luce della decisione, risulta evidente che chi intenda accedere al condono edilizio ai sensi della Legge n. 724/1994 deve considerare l’intero volume dell’immobile, comprensivo di tutte le sue componenti, senza eccezioni.
Non è possibile:
- – escludere piani interrati o seminterrati;
- – valorizzare la non abitabilità o altre caratteristiche tecniche;
- – fare affidamento su regolamenti edilizi comunali difformi dalla disciplina statale.
Una linea interpretativa rigorosa
La sentenza si inserisce in un orientamento volto a preservare il carattere eccezionale del condono edilizio. Trattandosi di una deroga al principio di legalità urbanistica, la relativa disciplina deve essere applicata in modo restrittivo, senza aperture interpretative.
Il messaggio della Corte di Cassazione è chiaro: nel condono edilizio non vi è spazio per operazioni di “ingegneria giuridica” finalizzate a ridurre la volumetria. Il limite dei 750 metri cubi va calcolato sull’intero edificio, senza esclusioni.
In caso contrario, la conseguenza resta quella più drastica: la perdita della sanatoria e il ripristino della legalità urbanistica, anche attraverso l’ordine di demolizione.